Immobilien in den Städten des Ruhrgebietes – Hamm, Unna, Lünen, Dortmund, Bochum, Gelsenkirchen, Essen etc. – weisen oftmals Besonderheiten im Vergleich zu anderen Regionen auf. Diese Besonderheiten beziehen sich hauptsächlich auf die bebauten Grundstücke, es können aber auch unbebaute betroffen sein.
Es geht hier um den Bergbau, der bereits vor Jahrhunderten betrieben wurde und seine Auswirkungen. Auch wenn der Bergbau mittlerweile eingestellt worden ist, gibt es heute noch Folgewirkungen für die Immobilien der Region. Dies betrifft besonders die Käufer und Kaufinteressenten von Bestandsimmobilien mit Bebauung und im Einzelfall auch von unbebauten Baugrundstücken.
Um welche Auswirkungen geht es hier genau?
1. Um bereits vorhandene oder noch mögliche spätere Schäden an Grundstücken und Gebäuden.
2. Um grundrechtliche Belastungen von Grundstücken.
Zu. 1. Vorhandene Gebäudeschäden
Der Bergbau fand auch unter bebauten und bewohnten Gebieten in unterschiedlichen Tiefen statt. An vielen Stellen haben Setzungen und Brüche zu Veränderungen an der Oberfläche geführt. Diese Veränderungen führten an betroffenen Gebäuden oft zu Setzungen, Rissen oder Schieflagen der Gebäude.
Manche dieser Bauschäden sind auf den ersten Blick zu sehen, anderen wiederum nur vom Fachmann zu erkennen. Diese Bauschäden haben Auswirkungen auf den Wert und oft auch auf die Standsicherheit der Gebäude.
Bereits reparierte Gebäudeschäden
Viele Bestandimmobilien hatten Bergschäden, die aber bereits repariert oder saniert wurden. Hier kommt es darauf an, festzustellen, ob die erfolgte Sanierung fachlich richtig und dauerhaft ausgeführt wurde. Jedem Käufer einer Immobilie ist daher zu empfehlen, den Verkäufer zu fragen, ob das Objekt Bergschäden hatte.
Mögliche spätere Schäden
Auch Jahre nach der Stilllegung eines Bergbaues können noch Bauschäden
durch Setzungen oder Brüche im Untergrund auftreten. Für solche Schäden haftet im Normalfall der Bergbaubetreiber oder dessen Rechtsnachfolger. In vielen Fällen ist die Haftung allerdings ausgeschlossen oder eingeschränkt. (Siehe auch unter Punkt 2 – Bergschadensverzicht)
Jedem Käufer einer Immobilie ist daher zu empfehlen, den Verkäufer zu fragen und zu recherchieren, ob das Objekt im Einzugsbereich des Bergbaues liegt.
Zu 2. Grundrechtliche Belastungen von Grundstücken
Hier ist an erster Stelle der Bergschadensverzicht zu nennen. In vielen Grundbüchern in Bergbaugebieten ist ein Bergschadensverzicht als Belastung in der zweiten Abteilung des Grundbuches eingetragen.
Was ist ein Bergschadensverzicht?
Ein Bergschadensverzicht ist eine privatrechtliche Vereinbarung zur Regelung eventueller Haftungsansprüche zwischen Bergwerksbetreiber und einem Grundstückeigentümer meistens aus der aktiven Zeit des Bergbaues. Der Grundstückseigentümer hat damit vollständig oder teilweise auf zukünftige Bergschadensersatzansprüche verzichtet und dafür eine Gegenleistung des Bergwerksbetreibers erhalten.
Dieser Verzicht ist im Grundbuch eingetragen und ist damit auch für jeden weiteren Käufer des Grundstückes von Belang. Die Löschung des Verzichtes ist langwierig und teuer, wenn überhaupt möglich.
Auch wenn kein Bergschaden (mehr) zu erwarten ist, hat diese Eintragung Nachteile für den Käufer eines Grundstückes, z.B. bei der Finanzierung eines Bauvorhabens.
Weitere Belastungen können Vorkaufsrechte, Leitungs- und Begehungsrechte sein, auf die hier aber nicht näher eingegangen wird.
Immobilienkäufern in den Städten des Ruhrgebietes ist zu empfehlen, die Wunschimmobilie vor dem Kauf von einem Fachmann / Bausachverständigen beurteilen zu lassen.